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??毛大慶表示，中國的房地產市場將有三個問題長期存在，即人口拐點、城鎮化速度下降、社會總庫存量去化

他表示，中國的房地產市場將有三個問題長期存在，即人口拐點、城鎮化速度下降、社會總庫存量去化。

“市值管理是萬科未來非常重要的內容，在住宅貢獻的1500億元市值以外，我們還要考慮十年以後，萬科可能做一萬億元的市值，那傳統的住宅業務占多少，兩三千億元，那麼五六千億元的市值由哪些業務種類承擔。花樣年旗下的彩生活去年上市創造瞭資本市場的神話，未來萬科的物業上市市值一定會超過彩生活，因此物業肯定會作為重要的創造市值的業務獨立發展”。丁長峰稱。

而在剛剛結束的2014年，萬科實現瞭回款2000億元的目標，步入瞭向“城市配套服務商”轉型的白銀時代。鬱亮在萬科集團2014年終述職會上則提出2015年萬科“要轉型，有增長。”並鼓勵大傢勇於嘗試新業務。南投建地貸款

據悉，和傳統的度假物業不同，松花湖度假區融合瞭大量的運動和親子教育元素。鬱亮認為，全民健身意識的興起，將以運動為主題的休閑度假模式帶來廣闊市場。1月6日，北京正式向國際奧委會遞交瞭申辦2022年冬奧會的報告。這無疑將為中國冰雪運動的發展，尤其是群眾冰雪運動的普及和提升帶來新的契機。

內容來自sina新聞

而在鬱亮與丁長峰談論萬科休閑度假物業與商業地產的同時，剛剛與丁長峰對調崗位的萬科北京區域首席執行官毛大慶則更多地闡述瞭對市場的看法。

作為萬科商業地產新上任的負責人，丁長峰表示，萬科年內會成立一傢獨立的商業地產公司。

商業地產獨首貸立經營

此外，接近萬科的人士稱，萬科松花湖度假區短期內並不會配套住宅等傳統業務，公司希望先把滑雪度假這塊業務做好，再開發住宅，應該說滑雪度假才是這個項目的核心。而此前萬達在長白山的滑雪度假項目，則是以住宅開發為核心，滑雪場等設施隻是配套項目。

“松花湖度假區真正的動工是在2013年，隻用瞭一年半的就建成瞭。這代表萬科對於新業務投資的決心，公司在沒有想清楚之前，會花很多的時間研究，但是集團決定瞭一件事情，我們便會迅速的去執行。” 丁長峰稱。

事實上萬科有這樣的戰略轉型和想法比其對外宣佈的時間要早很多，丁長峰表示，萬科在過去的四五年之間一直在對新業務進行探索，“當然這些新業務的探索創新主要以各地公司為主，因為一線最懂得客戶的需求。”

“萬科已經營業的，在建的和規劃中的購物中心有25個，目前確實到瞭一個需要進行整合的時期，萬科在這方面的投資也是巨大的，差不多200多億元。所以我們初步計劃是在一季度末成立一傢獨立的商業地產公司，6月底完成這25個商業中心資產的錯位，目標是建立一個統一的萬科商業地產品牌，並形成一套統一的工作標準和系統。”丁長峰還稱，“萬達的商業地產確實做得很棒，但應該說，傳統的思路並不適合萬科對於商業地產的發展”

實際上，丁長峰認為，移動互聯在過去兩年的大發展，給萬科提供瞭彎道超車的機會。其指出，重資產的回報是沒法解決的，因此萬科需要打通國際資本才可以在商業地產上找到未來發展的道路。

至於萬科其他業務的發展，丁長峰表示，度假、養老業務現在占比較小，還處在培育期，等找到商業模型後，也會獨立出來成立事業部。北京萬科總經理劉肖則稱，萬科將來的養老業務應該是以服務公司為主體，未來會單獨上市。

萬科擬設獨立商業地產公司 養老業務等或單獨上市

房地產面臨三大問題

此外，萬科高級副總裁丁長峰透露，今年一季度末萬科將完成商業地產資產的整合並成立獨立的商業地產公司，目標是建立一個統一的萬科商業地產品牌，並形成一套統一的工作標準和系統。同時，丁長峰表示，“住宅市場在中國還是有非常好的發展，拿發達國傢對比來講，我們的產品質量服務差距還是非常大的，住宅地產還是會有非常廣闊的前景，但是像以往那樣高速成長且不動腦筋就賺錢的時代過去瞭”。

毛大慶稱，中國人口的拐點已到來，20歲到29歲的婚齡人口和15到64歲的勞動年齡人口比重都在下滑，而這意味著支撐房地產市場的主要購買力人口正在大量減少；同時，雖然我國城市化率僅50%多，還有很長的路要走，但很多年輕人已經在城市占用著城市的房子，農村則多剩下小孩和老人，剩餘人口並不多，這使得城鎮化很難再有新的大高潮，對城市購房需求的增加影響也有限；而上述兩個問題又使得社會總庫存更加難以消化，目前房地產總庫存很大，有指標的土地加上開發商拍下但尚未開發的土地加起來變成樓盤，已足夠賣好幾年的，更不用提每年新增的土地供應，樓市去庫存形勢嚴峻。“因此2015年還是去庫存的一年，不是樂觀和悲觀的問題，這個行業就是要轉型瞭。”毛大慶表示。

此外，因深圳多傢房企房源被鎖引發的房企政商關系問題，毛大慶認為，“首先的確需要交朋友，但我們交機構和機構之間的朋友，不是跟哪個人做兄弟。萬科跟北京市建委，跟北京市規劃委之間都建立瞭很好的關系。這一點跟企業負責人本人有很大的關系。我會幫政府很多忙，尤其是重要的時候。當房地產市場變化或者有問題的時候，我會非常主動提建議，告訴政府可能出現的問題和危險，而且前提是要中立，不能受萬科利益的影響。同時，建立政商關系，還得靠你自己的實力。忘掉原來那套搞關系方法，讓政府覺得你是一個行業裡頭公正的人。這是最好的政商關系，也是最安全的”。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-01-21/09335963478350424224962.shtml

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