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蔡穗聲介紹，自上世紀50年代，香港政府便開始建造公共房屋，為低收入者提供住所，在開拓籌資渠道方面，香港摸索出瞭經驗。
他還提醒，取消收入審核意味著符合資格的申請者數量很多，在住房供給能力有限的情況下，必然導致排隊時間過長，這可能會使保障房體系承受巨大的需求壓力。此外，他還擔心，相關規定為想提前獲取住房的人留出空間，為管理者提供瞭尋租空間。
9月，該條例草案將接受市人大常委會的第二次審議，如無意外，將於明年初的市人民代表大會審議通過。
據廣東省房地產協會會長蔡穗聲介紹，在保障房管理上十分成熟的香港和英國，都設有專門的法定機構房屋委員會和社會組織房屋協會來主導保障房管理，半官方的房委會代表社會各方利益獨立運作，具體由房屋署執行；房屋協會則是商業化運作的非營利組織，輔助政府的房屋政策。
取消收入限制隻是《北京市城鎮基本住房保障條例》(草案)(下稱《住房保障條例》)透露出的新思路之一。7月24日，北京市人大常委會對《住房保障條例》草案進行瞭第一次審議。
不過，收入因素並非被完全排除，條例草案規定，按照申請傢庭和個人申請時間、收入以及申請人父母、成年子女住房情況等，從低到高、分階段予以保障。"這是指在分配階段而非準入階段，會參考包括收入在內的情況來排序，優先考慮低收入傢庭。"李盈解釋說。
推進多年之後，中國的保障房制度正面臨新的調整。即將施行的政策，吸取昔日教訓做出不少改進。然而新的問題也無法回避，就北京來說，未來如何界定配售型保障房的產權性質？取消收入審核後，現有管理部門是否足以應對更多的住房保障申請？一直困擾著地方政府的籌資難題如何解決？凡此種種，都仍有待爭鳴與實踐摸索。
支持新思路的張學兵認為，配售型保障房封閉運行之後，保障房不再具有商品房的屬性，再把收入列為申請條件意義不大。
"假使高收入者買或租瞭基本住房，封閉管理也實現瞭沒民間二胎設定資料利率多少免費諮詢試算有轉租售，但是高收入者未必入住，這仍然會導致公共住房資源未有效利用；如果高收入者開著奔馳寶馬[微博]去住，在保障性住房供給不足的情況下，社會輿論又將如何評論？所以，建議至少不要將前25%的高收入群體納入基本住房保障范疇。"劉洪玉說。
"收入準入的審核真實性存疑，也有網友反映經適房、限價房的申請者不敢升職、不敢結婚、不敢讓收入增長，否則就失去瞭被保障資格。"李盈說。
以前申請限價房的傢庭年收入限定在8.8萬元以下，經適房限制更嚴格。與一成不變的審核標準相比，五年來房價漲瞭好幾倍。同時，賬面收入也無法全面衡量傢庭財產，可能導致審核不公。因為嚴格的收入限制，趙青一度連加班費都請同事代領，生怕一不小心突破瞭收入上限。
然而，經濟適用房、兩限房等保障房形式，因其可上市交易的特性，一直被指責為偏離保障房的初衷。而保障房供應量不足和嚴格的準入條件，也讓諸多申請者"望房興嘆"。
保障房連環扣新解制度面臨新調整
《住房保障條例》草案沿襲這一思路，規定"商品住房用地和多功能用地中應當按照一定比例配建保障性住房。不宜配建保障性住房的用地，應當競配保障性住房異地建設資金"。
"以往保障房的名目多，購買若幹年之後允許上市交易，沒有擺脫商品房的屬性，這是過去經適房等十幾年改革中的失誤，造成騙購、騙租等等亂象。"張學兵說，"需要把保障房與商品房明確區分開來，所以這次條例提出封閉運行。"
內容來自sina新聞
"在中國內地，政策制定、決策、管理等都由政府承擔，對發揮房地產業協會、房地產商會等社會組織在住房保障方面的作用研究、落實甚少，僅僅停留在開發商參建、配建方面。" 蔡穗聲說。
自2007年國務院印發《關於解決城市低收入傢庭住房困難的若幹意見》後，北京市相繼出臺瞭保障房相關配套性文件200餘個，並建設籌集各類保障性住房102萬套，累計解決瞭80多萬戶傢庭的住房困難。
而清華大學房地產研究中心主任劉洪玉則認為，一個居民是否具有支付能力，是決定其是否應該獲得保障房的關鍵。如果有支付能力，而沒有住房的人，也能獲得保障房，則政府可能存在過度幹預或扭曲市場，有濫用財政資源、公共資源的嫌疑，因此他主張，"收入房產都要看"。
北京市人大常委會城建環保辦法規處處長李盈介紹，條例草案與現行政策的不同主要體現在三個方面。一是取消收入準入標準，規定本市城鎮戶籍傢庭和個人，無房或者住房困難的，均可以申請保障性住房，這在全國屬於首創。二是將配售型保障房變為封閉管理，隻能用於自住，不得上市出售，不得出租、出借、贈與、擅自調換或改變房屋用途，確需轉讓的，政府予以回購或再配售。三是明確政府主導的原則，政府部門要從規劃計劃、土地供應和資金保障上確保住房保障體系的建立。
據瞭解，《住房保障條例》本不在北京市人大今年的立法計劃之中，但在今年2月的北京人代會上，有47人次的代表提出相關的法規建議案。在此推動下，"很快通過瞭市人大的立項，反推政府加快進程，擠入今年的立法計劃。"法規建議案的領銜代表、北京市律師協會會長張學兵說。
取消收入門檻爭議
對此，北京市人大城建環保委出具的審議意見認為，籌集建設保障房的責任主體應當為市、區兩級政府，而非商品住房開發企業。商品住房用地是否需要配建基本保障性住房，應當由城鎮基本住房保障規劃確定，不是所有商品住房用地都要配建。此外，在商品住房土地出讓中競配保障性住房異地建設資金的規定，缺乏法律依據，建議刪除。
在北京之前，包括廈門、深圳、天津在內的多個城市就住房保障和供應體系轉型出臺瞭地方法規和政府規章。今年3月，國務院法制辦也公佈瞭《城鎮住房保障條例(征求意見稿)》，在一個月的時間裡征求社會各界意見。
共有產權如何界定
雖然封閉運行的相關條款在立法討論中並沒有引起太多爭論，但因為保障房目前的法律屬性模糊，使"封閉運行"面臨操作難題。張學兵在一審討論中就提出："保障房的法律屬性、政府與購買者之間的產權比例如何確定？權證發放、後續管理如何進行？與此相關還有一系列後續問題，比如政府在回購配售型保障房時，如何確定回購價格等。"他透露，北京市律師協會已組織專門人員展開論證。
按照現行的管理架構，住房保障部門現為住房保障工作領導小組辦事機構，主要負責統籌、協調工作，並無具體管理職責。而住房保障的日常管理，由住建委下設的住房保障中心承擔，其力量有限，難以應對繁瑣事務。
一審討論中，有人大代表提議，北京可成立住房保障局，專司保障房管理，最終並無定論。"《條例》草案裡也留瞭口子，希望今後能有所突破。"張學兵說。
所謂封閉運行，指配售型保障性住房隻能用於傢庭自住，不得轉讓、贈與、出租、出借、擅自調換或者改變房屋居住用途。這一類保障房如需調換，購房傢庭需向相關部門提出申請，經審核、登記、公示後方可進行。另外，購房傢庭如果退出或取得其他住房後，由政府按照規定價格回購，這意味著購房者無法享受房屋增值收益。
得知北京保障房申請可能將取消收入審核後，公司職員趙青燃起瞭新的希望，過去幾年中，他申請成為限價房的輪候者，但遲遲沒有中簽。
一審討論後形成的主導意見是，隻考慮購房的資金成本，比如按一定的銀行利息貼息，再剔除房屋折舊和稅費之後由政府回購，房價波動等因素並不予以考慮。這些細則可供在二審中確認。
在這方面，上海曾通過共有產權方式供應經濟適用住房，居民與政府按照約定共享住房產權，比如"七三開"，出售時政府享有優先回購權，開發企業有3%左右的利潤，由於居民有部分產權，可以改變通常廉租房小區無人負責的臟亂差現象。基於上海經驗，劉洪玉建議，北京市的《住房保障條例》須對共有產權住房模式利用問題作出明確規定。
還有人大代表提出，封閉運行之後，配售型保障房類似於"躉交"的配租型保障房，再單設配售型意義不大，建議取消。
"我們在征求公眾意見時，還是充分感受到對於封閉運行的保障性住房，群眾依然有擁有產權的意願。"李盈說。趙青也認為，配售型保障房有產權證、可以繼承，又不受頻繁審核傢庭資產等幹擾，政府回購時還能拿回房款，對於需要解決長期居住問題的市民來說，很有吸引力。
因此，《住房保障條例》草案最終保留瞭配售型保障房，同時規定"區、縣房屋權屬登記部門向購房傢庭出具配售型保障性住房居住證明"。對此北京市人大城建環保委認為，購房者應該擁有更明確的產權，建議將相關條款修改為："向購買傢庭出具配售型保障性住房產權證明。"
誰來管理保障房
"免除收入審核，一定會增加封閉管理的壓力和難度，尤其是高收入者購買或租住基本住房後更傾向於轉售轉租，使封閉管理增加的工作壓力和負擔，顯著超過免除收入審核減少的管理負擔。"劉洪玉指出。
北京市住建委主任楊斌在《條例》說明中就提出，由於此前出臺的文件效力層車子二胎增貸次較低，對於騙租騙購、違法出租出借等行為的查處缺乏法律保障，影響瞭保障性住房的合法合規運行。
北京市住建委主任楊斌在《住房保障條例》草案的說明中表示，過去的出售型保障房存在準入條件嚴、可保障人群覆蓋面窄，投機牟利空間較大，容易引發社會分配不公等問題。同時由於售價低，與建設成本倒掛問題嚴重，政府投入大，保障傢庭退出難，資源難以循環使用。
《住房保障條例》草案未將收入列入申請條件。按照目前的立法文本，在本市無住房或者住房面積小於規定標準的傢庭和個人，可申請配租型保障房。傢庭成員在本市均無住房，且未在本市取得過福利性住房、保障房等政策性住房的本市傢庭，可申請購買配售型保障房。也就是說，收入不再成為申請保障房的限制因素。
北京市住建委主任楊斌表示，與立法思路貼合，經適房、限價房等保障性住房備案已經關閉，在解決現有約10萬戶輪候傢庭後，這兩種保障房形式將會消失。
香港籌資經驗
《住房保障條例》確定瞭"一租一售一補"三種保障方式，但根據從國傢到地方的立法方向來看，未來保障房的提供方式將以租為主，購買方式逐漸減少。一旦放開發展配租型保障房，政府勢必面臨巨大的資金壓力。
按照以往緩解籌資壓力的慣常做法，政府在土地出讓環節，就限定新建商品房必須配建一定比例的保障房，北京也是如此。2010年，北京市提出，該年度北京新建商品房配建保障房的比例將由原先的15%上調至30%。
此外，《住房保障條例》將原有的多種保障房形式加以整合，未來的住房保障體系將由配售型保障房、配租型保障房，以及租賃補貼三種形式構成。
目前的立法思路，改變瞭過去隻保障中低收入城鎮傢庭的方向，轉而平等保障城鎮居民的基本住房權利。這一重要變化在北京市人大常委會的一審討論中即遭遇爭議。
國務院正在制定中的《城鎮住房保障條例》規定："國傢對城鎮住房保障工作實行地方人民政府目標責任制和考核評價制度。縣級以上人民政府應當將城鎮住房保障資金納入財政預算，在土地出讓收益中提取一定比例的資金用於城鎮住房保障。省級以上人民政府應當安排城鎮住房保障補助資金，對城鎮住房保障工作提供支持。"
但需要看到的是，保障房在現實中帶來的財政負擔無從回避，且尚無解決問題的良策。
據香港房屋署資料，至2011年，香港人口700萬人中，僅有370萬人居住於私人樓宇(其中約三成是非業主住戶)。其餘330萬人中，有210萬人租住公屋，即公共租住房屋，另有120萬人居住於其他資助性房屋。據此計算，租賃住房的人口約占總人口的46%。
香港早期的公屋由政府撥款並免費提供土地，由房屋委員會建設。房委會從房租、商鋪停車場的租金中獲取收入，維持自身運營及再投入公屋建設。上世紀70年代末開始的"居者有其屋計劃"，將興建的公營房屋廉價售予低收入市民，這給房委會帶來可觀的收入，以至於不再需要政府撥款。
2002年，香港政府出於穩定樓市的考慮，決定停建停售居屋，此後房委會一度陷入財務困難。直至2005年時，房委會把轄下的部分商鋪及停車場等物業打包上市，成立領匯房地產投資信托基金。該基金是首傢香港上市及以市值計現時亞洲地區最大型房地產投資信托基金，亦是全球以零售為主最大的房地產投資信托基金之一。領匯房地產基金完全由私人和機構投資者持有，公眾持股量達100%，並由管理團隊營運。
通過這一資本運作，房委會把固有資產盤活，增加瞭一大筆資金。數據顯示，領匯上市五年多來盈利持續增長， 2009/2010財政年度的收益上升10.8%，達49.9億港元(7.7510, -0.0002, -0.00%)。領匯籌集的資金除用於建設公屋之類保障房之外，還完成大約21個資產提升項目，即優化零售餐飲設施、促進居民留在本社區消費、創造更多就業崗位，此外基金還將100%稅後凈收入用於派息。
"把房產打包上市為房地產投資信托基金，這種融資方法為許多國傢接受，在歐洲、美國有幾十年的歷史， 這種方式值得內地借鑒，為保障房建設籌集資金。"領匯管理有限公司執行董事和行政總裁王國龍表示。
保障房制度面臨新調整。北京年底將出臺商品房與保障房明確分開的政策，其產權如何界定、封閉管理怎樣實施，籌資渠道拓展等連環問題的解決之道，亦在摸索
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-11/14352859701.shtml
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