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內容來自sina新聞
由於北京的數個商場將部分零售區改建為辦公區，導致市區零售物業總存量在2014年第一季度有所下降。其中，位於第三使館區的都匯天地將整體轉型為辦公樓；而位於中關村的中坤廣場也將其部分樓層由零售用途轉換為辦公用途。
高品質商用地產可售資源仍然有限，但是，更多開發中項目、非甲級散售辦公樓以及用途轉換物業將陸續湧現。自2013年第二季度起，資本市場流動性日益收緊，一些開發商積極尋找合作夥伴，為自己的開發項目融資。與此同時，一些經營業績不佳的大型購物中心，例如北三環的大鐘寺中坤廣場和望京的華堂商場，為瞭提高效益，紛紛開始將購物商場轉型為辦公用途。
優質零售地產
CBD甲級辦公樓租金水平保持穩定，北京甲級辦公樓市場的整體空置率下降至4.3%；
凈吸納量由2013年第四季度的61,600平米，下降至2014年第一季度的46,200平米，但是來自多個不同行業的企業仍在尋覓甲級辦公樓。在仲量聯行接到的最新詢盤中，大部分企業來自金融和保險行業。這一趨勢在地產業主報告中得到瞭證實：現金充裕的理財機構積極尋覓辦公空間。IT和高科技行業對甲級辦公樓的需求同樣旺盛。2014年第一季度達成的最大一筆租賃交易是三星電子從CBD核心區近期竣工的北京財富中心租得18,000平米的辦公空間。幾個國際汽車制造商也制定瞭辦公樓擴張計劃，仲量聯行在2014年第一季度繼續接到來自汽車制造商的更多詢盤。與此同時，來自專業服務類企業的需求也再一次呈現多樣化趨勢，其中成交主要以租約續簽為主。
非保稅倉儲物流市場在2014年第一季度的租賃活躍度受到抑制。21,000平方米的非保稅倉庫空間重新回歸到市場中，這是非保稅倉儲物流市場自2009年第三季度以來首次出現凈吸納量為負值。出現這一現象的主要原因是一些電子商務公司將其主要倉儲地點遷往北京周邊的廊坊市和武清區，他們遷址的目的是可以在新址同時服務於北京和天津市場。此外，這些地區的租金水平也顯著低於北京。2014年第一季度租賃市場中表現最為活躍的是第三方物流(3PL)公司。傳統零售商(實體店模式的零售商)開始擴展經營渠道，將網絡渠道納入經營模式中。但是，由於傳統零售商在2014年第一季度的零售銷售額增長緩慢，導致他們的租賃需求呈現出疲軟態勢。
甲級辦公樓在2014年第一季度沒有新增供應。2013年第四季度竣工的北京財富中心在辦公樓租賃方面取得令人矚目的成績：已經簽署租賃協議的辦公面積達到60%；盡管如此，由於目前正在裝修階段，大多數租戶尚未入駐。再加上受到CBD核心區中其他項目吸納量的帶動，導致CBD核心區的空置率從2013年第四季度的11.6%下降到2014年第一季度的10.8%。幾個租戶已經入駐東長安街的僑福芳草地，因此，2014年第一季度的整體空置率在當季度末達到4.3%，環比下跌0.7個百分點。
由於部分去年年底空置的商鋪轉型辦公空間，2014年一季度整體空置率由2013年第四季度的8.1%下降到當季度的6.0%。核心商圈的部分業主解約部分租戶以為下一步租戶調整作準備，導致核心商圈空置率略有上升，從2013年第四季度的4.0%增長到2014年第一季度的4.1%。此外，第三使館區內占地的世茂工三項目從百貨大樓轉型為購物中心，為市區購物中心存量帶來50,000平米的供應。
"近期，租戶和業主雙方對我們的詢問均有增加，"仲量聯行北京零售地產部高級董事羅綺華表示："租戶需要我們協助其準確定位及入駐對目標客群有號召力的商場。而一些業主則希望借助我們在重新定位、翻新整修和租戶結構調整方面的經驗，幫助他們爭取到更高的租金收益。"
2014北京商業地產投資意向調查：
整體市場的租金水平出現上漲，部分原因是由於非核心區的一些租金較低的空間撤出市場。零售商更熱衷於在管理成熟的購物中心中租賃空間，這些項目的業主持續漲租是市場租金水平上升的主要原因，但是中小型零售開發商則沒有前者的信心，因此他們對於漲租一事則持更為保守的態度。
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甲級辦公樓
由於可供出租空間短缺，再加上遇到傳統租賃淡季， 2014年第一季度的凈吸納量與上一季度環比有所下降。從零售業來看，奢侈品零售商對新開門店依然保持謹慎，更願意對現有店鋪進行改裝或擴組。同時，來自"快時尚"和"輕奢"行業的需求依然保持強勁，這與餐飲業運營商的需求大徑相同。
零售地產市場第一季度由於新增供應不足，且有中國傳統春節，造成租賃和擴張活躍度有所降低，凈吸納量呈下降趨勢；
地產投資市場仍然相對較為活躍，但缺乏高質量的整售項目成交；
北京，2014年4月15日-仲量聯行2014年第一季度北京房地產市場報告顯示：
因部分電子商務企業遷倉武清、廊坊，非保稅倉儲市場凈吸納量為負值，21,000平方米非保稅倉儲面積重回市場，租金水平亦連續第三季度呈持平態勢；
2014年第一季度凈吸納量為負值導致整體空置率環比增長1.3個百分點， 達到3.6% 。我們預期，這種狀況將很快結束，閑置空間在強勁需求的支持下將被迅速吸納一空。仲量聯行工業地產部副董事羅薔薔表示："盡管一些在線零售商遷倉到北京以外的地區，但我們亦收到數傢企業的詢盤，市場呈現出回升跡象。一些業主和投資商對市場形勢均持樂觀態度，並積極地在北京及周邊地區尋找開發良機。"
2014年第一季度沒有新竣工的項目，因此總存量保持不變，仍然是160萬平方米。宇培集團在通州永樂店鎮開發的92,000平方米的項目預計將於2014年年中竣工，此外，華潤物流開發的位於通州物流園44,100平方米的項目也將於同一時間竣工。
可供租賃空間短缺導致新增租賃交易量有限，市場最主要的交易仍為租約續簽。此外，業主在與租戶進行租賃談判中，采取彈性、靈活的租金策略，且更願意將物業出租給業績良好的高質量租戶。因此，平均凈有效租金與上一季度相比，呈持平態勢，仍保持在1.09元/平方米/天，與去年同期相比，增長瞭3.5%。
投資市場
2014年第一季度，地產投資市場相對較為平靜，但一些投資活動仍值得關註。北京世紀恒豐房地產開發有限公司以10.81億元的價格從冠城大通股份有限公司購得冠捷大廈剩餘的66套房屋和111個地下停車位(共計30,885平米)，成為該物業全權業主。上一季度，北京世紀恒豐已先從冠城大通手中購得同一項目的59套房產(即24,175平米)。此外，北京首創置業也將其麗澤金融商務區F-02地塊31.5%的股權，出售給工銀國際投資管理有限公司。此後，首創置業又將F-03地塊50%的股權出售給新加坡投資方Diversified Elite Ltd.。在零售物業中，太古股份有限公司在收購由香港基匯資本持有的三裡屯太古裡20%的股權之後，成為"三裡屯太古裡"的全權業主。在4月初，盈大地產(PCPD)同意將其位於第三使館區的"盈科中心"出售給基匯資本，協議中擬定的成交價為9.28億美元。
仲量聯行北京甲級辦公樓空置率下降至4.3%
從長遠角度看，投資者在收購資產和提升資產價值方面，仍面臨機遇。我們仍然認為，從2013 年到 2014年這段時間，北京辦公樓市場已經觸底，並有望出現小幅回彈。優質購物中心將受到越來越多零售商的青睞，而其業主則將在租金談判中占有利的議價優勢。在2014年3月份召開的第十二屆全國人民代表大會和新聞發佈會上，強調瞭經濟改革的走向以及城市規劃的推進趨勢，這不僅確保辦公樓市場將迎來持續的需求，從長期角度來看，也將帶動收入水平和零售銷售額的增長。對此，仲量聯行華北地區投資部高級董事龐樹東表示："租賃市場行情的改善，將很可能增強投資者對北京辦公樓投資市場的信心和興趣。僅管代售的優質資產數量有限，投資者仍在繼續密切留意投資機遇。此外，也有不少處於優質地段的購物中心由於自身缺乏成熟而專業的經營能力，開始尋找更理想的運營商，或者考慮將當前的購物中心轉型為辦公用途，對於投資者來說也可能是很好的投資機會。"
2014年第一季度北京甲級辦公樓市場租金水平連續第二個季度呈上漲態勢。在東長安街和第三使館區商圈的帶動下，全市甲級辦公樓整體租金水平環比增長0.7%，而在2013年租金保持強勁增長態勢的金融街，其2014年第一季度的租金水平則環比持平。此外，CBD核心區在2014年第一季度結束瞭自2013年第一季度以來的下跌態勢，較預期更早迎來平穩期。CBD核心區中的數個甲級辦公樓租金水平有所提升，然而，同區內也有某些優質甲級辦公樓將租金水平下調，因此，兩者漲跌相抵。仲量聯行北京商業地產部高級董事賀睿珂(Eric Hirsch)指出："2013年新增供應有限，而租戶的需求卻日益活躍，因此，業主將迎來更加樂觀的行情，進而導致租金談判的餘地變小。基於上述理由，我們預測租金水平在未來半年將繼續保持上揚態勢。"
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-21/15372697826.shtml
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