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新土改四個底線原則逐漸清晰不能把耕地改少瞭
近期有消息稱，一份由17名土改專傢聯合撰寫的土地改革建議報告，已提交至中央全面深化改革領導小組。這份旨在呼籲切實推進土地資源配置市場化改革的報告認為，對十八屆三中全會《關於全面深化改革若幹重大問題的決定》(下稱《決定》)中提出的土地改革總方向和總目標，目前土地相關主管部門存在"誤讀"，導致集體土地市場化改革面臨障礙。應該"統一認識加快修法立法、保證土地制度改革依法有序推進"。其實，近些年來，學界和社會對於土地改革的進一步深化就已經展開瞭廣泛的討論，包括18億畝耕地紅線的存廢、建立城鄉統一的土地交易市場，改變城市農村土地配置二元化導致的利益不均衡狀況、《土地管理法》的修訂等。但從現實的情況來看，被寄望為"新土改"的這一輪土地改革還沒有出現更多的突破，十八屆三中全會提出的改革目標該如何實現仍然顯得有些迷茫。"新土改"能否出現更多的新意，還有待觀察。如有購房問題可咨詢：400-606-6969郵局貸款
一線調查
國土部：最現實的"新土改"
土地管理制度的改革總伴隨著計劃以外的期許和誤讀。當作為中國土地最高管理部門的國土資源部將"深化土地管理制度改革的27條政策建議"上報至國務院並等待中央政治局的審議之時，我們應該回歸現實，看看最可能實現的新土改是什麼。
答案隻有"農村集體建設用地"為突破口的改革--隨著國土資源部"新土改"四個底線原則的逐漸清晰，農村經營性集體建設用地成為瞭現行土地制度改革最為現實的突破口所在。
中共十八屆三中全會提出"在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，與國有土地同等入市、同權同價"的原則後，隨著"國土資源深化改革領導小組"的組建，土地制度改革已經明顯提速，其中，土地制度改革的"底線"已經劃定。
"四個'不能'是土地制度改革的底線，薑大明部長特別做瞭強調。"山西省國土資源廳的一位人士告訴記者。所謂"四個不能"，即是"不能把農村土地集體所有制改垮瞭，不能把耕地改少瞭，不能把糧食產量改下去，不能把農民利益損害瞭"。
機制已具備
"2014年中央政府層面即將會設立'國土資源深化改革領導小組'，協調推進國土資源領域改革的一系列工作，這件事已經向地方國土資源系統的負責人進行瞭通報。"日前，國土資源部一位不願具名的官員向《中國經營報》記者表示，設立這一小組已經得到瞭中央的認可和支持。
山東、陜西、天津等地方國土資源主管部門的有關人士向記者證實，國土資源部已經就此問題進行瞭通報，並提出要求地方政府須建立對應"國土資源深化改革領導小組"的工作機制，負責協調統籌推進國土資源領域深化改革的一系列頂層設計的落實工作。
2013年11月，中共十八屆三中全會審議通過瞭《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》(下稱"決定")。在國土資源領域，"決定"提出，在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，與國有土地同等入市、同權同價，從而形成瞭進一步深化土地管理制度改革的基本原則。
由於國土資源領域的深化改革牽涉財政、稅收、農業等多個領域，因此，協調統籌已經被確定為"國土資源深化改革領導小組"的主要職能。這一小組初步確定設在國土資源部，但小組相關負責人和成員還未最終確定。
同時，國傢發改委、農業部、財政部、司法部等中央職能部門和全國人大等立法機關也存在派員參加該協調小組的可能性。
實際上，這是自1978年中共十一屆三中全會確立改革開放為國策以來，在國土資源改革領域，中央政府首次設立包含土地制度改革在內的"國土資源深化改革領導小組"。
流轉新規
多年來，由於征地補償按照土地生產價值確定，而交易價格由市場價值確定，從而形成瞭"土地價差"，導致農村集體經濟組織成員無法分享其間的土地增值收益。
國土資源部正在著手準備制定"集體經營性建設用地流轉指導意見"。山西、山東等省國土資源廳的官員分別向本報記者證實，國土資源部已就此問題向地方國土廳局主要負責人進行通報，並將其作為深化土地管理制度改革的一項工作。
對於上述說法，國土資源部一位不願具名的內部人士向記者表示，在國土資源部原部署的2013年重點工作中，確實包括"指導意見"的研究、制定和起草。在對該項工作提出要求時，徐紹史表示"研究出臺集體經營性建設用地流轉指導意見"。
對於這一表述是否意味著年內要出臺"指導意見"，這位國土資源部的官員不願做出評價，他隻是向記者強調，相關司局對這項工作已經有瞭"充分準備"，至於"指導意見"的進度，要視具體工作進度而定。
這是中國內地政府首次準備就農村集體建設用地流轉提供"法律空間"。按照現行土地管理制度，包括農村集體建設用地在內的所有農村土地，都須由政府征地後方能轉為城鎮建設用地入市交易。由於征地補償按照土地生產價值確定，而交易價格由市場價值確定，從而形成瞭"土地價差"，導致農村集體經濟組織成員無法分享其間的土地增值收益。
目前，"指導意見"的相關工作由國土資源部政策法規司牽頭進行。"指導意見"有望涉及一系列經營性集體建設用地流轉的關鍵環節。如"流轉范圍、方式、價格確定、交易程序"等。
在現行土地管理制度下，包括集體建設用地在內的所有農村土地均須通過征地轉為國有建設用地後，才能入市，一旦"指導意見"出臺實施，農村集體建設用地將有望突破現有體制，獲得直接入市交易的空間。
地方經驗
幾乎在國土資源部要求研究出臺"指導意見"的同時，深圳已經獲得批準，允許域內原農村集體經濟組織繼受單位合法工業用地可申請進入市場流通，所得收益歸原農村集體經濟組織繼受單位。
"盡管是農村集體建設用地流轉試點，深圳所進行的試點和國土資源部要制定的'指導意見'還是有不同的。"一位國土資源系統的專傢向記者表示，"深圳市的試點主要集中於'存量'，實際上是一種集約節約用地的鼓勵政策，而國土資源部要制定的'指導意見'，其范圍涉及所有的土地利用規劃城鎮建設用地范圍以外的經營性集體建設用地，范圍要廣得多。"他說。
中國內地按照土地利用規劃對土地進行指標管理。土地利用規劃將規定未來一定年限內，城市建設用地的范圍，在該范圍內所有農村土地必須通過政府征地轉為城鎮建設用地入市交易。城鎮建設用地范圍外的農村集體土地，則是"指導意見"可能的效力范圍。
目前，國土資源部政策法規司和其他相關部門，正在就地方試點形成的模式、經驗進行總結。在此之前，經國務院、國土資源部批準，安徽蕪湖、江蘇蘇州、昆山、廣東深圳等地相繼開展瞭農村集體建設用地流轉試點。
記者瞭解到，四地試點的流轉范圍不盡相同，蕪湖試點的流轉范圍為鄉鎮土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內的農民集體所有土地。蘇州市將集體土地流轉的范圍從城市規劃區外拓展到規劃區內。
昆山市結合企業改制，對原有集體存量建設用地全部實行有償、有限期、可流動使用制度；對新增建設用地，在依法辦理農轉用審批手續後，允許農民集體直接以土地或開發為標準廠房等形式出讓、出租。深圳市擬對原農村集體經濟發展保留的非農建設用地和征地返還地，允許在符合規劃、納入土地利用年度計劃的前提下開發建設，並簽訂土地使用權出讓合同。
"蘇州和蕪湖的試點范圍是比較大的，蘇州和深圳基本上是針對存量土地，不過，制定在全國范圍內執行的'指導意見'，允許農村集體土地流轉在多大范圍內，是國土資源部需要權衡的，既要有具體規范，又要留有空間，不搞一刀切。"前述國土資源部專傢稱。
"土改"起點？
在部署研究出臺"指導意見"的同時，國土資源部還部署瞭包括"征地制度改革""農村宅基地改革"等一系列有關農村土地制度改革的工作。"有的是加強研究，有的是部署試點，工作都圍繞著改革展開。"一位地方國土廳官員告訴記者。
由於農村集體土地流轉問題涉及環節較多，"指導意見"有望成為一系列農村土地管理制度改革的"突破點"。多位地方國土廳基層工作人員向記者表示，盡管征地制度改革和農村集體建設用地流轉改革的對象不同，但在范圍上存在此消彼長的關系，因此，征地范圍縮小和農村集體建設用地流轉擴大需要同步推進。
對此問題，國土資源部已經有所考慮。
"指導意見"中除對范圍、程序、交易等環節進行規定和規范外，還將涉及流轉收益分配的方式等問題，"這對於其他農村土地產生的補償、收益的分配等問題，都有重要的標本和參考意義。"前述國土資源系統的專傢稱。
目前國土資源部相關部門正在抓緊研究蕪湖等試點城市的流轉收益分配方式，記者瞭解到，蕪湖市農村集體建設用地的流轉在縣(區)、鄉(鎮)、集體經濟組織三級間按1∶4∶5比例分成。昆山市集體建設用地流轉收益全部留予集體土地所有者，用於發展農村集體經濟和完善基礎設施建設。
"農村集體建設用地的流轉，還可能對農村集體用地的抵押權問題起到帶動作用，在蕪湖的試點中，安徽省就出臺配套政策，允許集體建設用地使用權人將依法取得的集體建設用地使用權抵押給銀行金融機構，以獲取信用支持。"安徽省國土資源廳一位官員表示。不過對於"指導意見"是否將涉及此方面的內容，尚未最終確定。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-08-30/09332889178.shtml
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